#07 - Immobilie kaufen in Dubai: So funktioniert der Secondary Markt

00:00:00: Hallo und herzlich willkommen im Dubai Immobilien Podcast.

00:00:03: Immobilieren vom Osten bis in den Nahen Osten, mein Name ist Karo.

00:00:06: ich bin wie immer dein Host und ich freue mich riesig auf eine neue Folge mit unserer immobilen Expertin Carolin Palatini die in beiden Welten arbeitet und zwar in Dubai aber genauso auch in Deutschland.

00:00:18: Herzlich Willkommen!

00:00:19: Herzlichen Willkommen.

00:00:20: danke freu mich.

00:00:22: Ich freue mich Riesich.

00:00:23: wir hatten ja in der letzten Folge über das Thema Off-Plan Immobilian gesprochen also Immobilie die eigentlich noch gar nicht existieren, wenn man investiert.

00:00:32: Und dann haben uns natürlich auch einige Fragen erreicht zu dem Thema.

00:00:35: ich möchte gar nicht so lange warten.

00:00:37: gibt es denn für mich da auch eine Möglichkeit?

00:00:39: und selbstverständlich gibt es da auch Eine Möglichkeit.

00:00:42: wir sprechen nämlich heute über den secondary market was das ist wie es funktioniert und natürlich auch Wie man investieren kann.

00:00:50: erst mal würde ich sagen starten direkt ins thema rein karo?

00:00:54: Was isst secondary market?

00:00:57: Also in allererster Linie ist zu sagen, dass ich in den letzten Jahren verhäuft die Frage von meinen Investoren bekomme.

00:01:04: Karo wir wollen nicht so lange warten bis die Mobile fertig ist.

00:01:08: teilweise du hast hier sehr schnelle Baufertigstellungstermine zwei bis vier Jahre ist die Kiste fertig.

00:01:15: aber was ist denn wenn wir uns vielleicht auch noch früher außerhalb von Europa begeben möchten und uns liegt es sowieso irgendwo besser auch etwas Fertiges zu bekommen.

00:01:28: Habe ich in den letzten Jahren viele Anfragen für fertige Immobilien schon bekommen, was ist der große Unterschied um auf deine Frage nochmal einzugehen zwischen Offplan und dem sogenannten Secondary-Markt?

00:01:39: Es ist der Bestandsimmobilienmarkt in Dubai.

00:01:43: die Immobilie ist bereits fertiggestellt.

00:01:46: Ich nehme die Kunden an die Hand, das kommt denen ja gleich was ich auch schon in Deutschland seit Jahrzehnten tue oder seit einem Jahrzehn tue.

00:01:54: Ich gehe mit den Kunden in die Räume rein.

00:01:56: Die Kunden können die Immobilie bereits die fertig gebaut ist physisch sehen.

00:02:00: sie sehen was sie an Qualität kaufen.

00:02:03: der große Vorteil es hier natürlich auch dass wenn Sie sich Sie für sich selber nicht kaufen und drin wohnen, dass sie sofort vermieten können.

00:02:11: Und Cash-Vloggenerieren können wenn ich sogar schon ein Mieter durch den Voreigentümer drin ist und man direkt eine Kapitalanlage mit Mietern kauft das gibt es ja auch hat man zudem natürlich auch hier nicht das Risiko des Bauträgers sprich der Bauphasenzeit oder verspäteten Terminen.

00:02:29: Das ist eben das was so den Secondary Markt auszeichnet.

00:02:32: die Leute wollen etwas Fertiges haben und wissen wir haben unser Geld in Beton Gold sagt man ja so schön investiert außerhalb von Europa und könnten jederzeit in den Flieger steigen.

00:02:41: Und eine fertige Mobilia einziehen, teilweise mobiliert, teilweise unmobiliert und nehmen nur noch die Koffer an die Hand kommen uns zu uns hier rüber und können einziehen.

00:02:52: Okay alles klar habe ich verstanden was mich jetzt interessiert?

00:02:55: Was brauche ich bevor Ich anfange?

00:02:58: also was du beachten solltest wenn Du ne fertige mobilie kaufst?

00:03:01: punkt eins du solltest dein budget kennen Weil du kaufst hier im Gegensatz zu den Offplans entweder mit einer Finanzierung oder du zahlst die Immobilie direkt, also Cash Payment sagt man ja.

00:03:16: Direkt über ein Bankkonto per Überweisung.

00:03:19: Also dein ganzes Eigenkapital geht für diese eine Immobilier drauf wenn man das so sagen kann an den Verkäufer.

00:03:27: Das heißt Du solltest deinen Budget kennen?

00:03:29: Oder eben auch eine Finanzierung schon gestellt haben denn Du brauchst eine Finanzierung, um hier eine fertige Mobile zu kaufen.

00:03:38: Zudem ist es hier erforderlich wer eine fertigen Mobile kauft der muss in der Form auch ein Bankkonto besitzen.

00:03:46: Das ist beim Offplan ja nicht der Fall.

00:03:47: wir hatten darüber intensiv in diesem Video über Offplan gesprochen.

00:03:51: Bankkonteneröffnung, Budgetklärung vorweg.

00:03:55: entweder kann ich den Gesamtkaufpreis direkt aus meinen Eigenkapital zahlen Oder ich finanziere diese Immobilie.

00:04:02: Das kommt dem Standard üblich wie bei uns in Deutschland, wo man eben für eine immobilen Investition ein Bankkredit benötigt.

00:04:10: Das ist so etwas das was sich auszeichnet und typisch ist für den Secondary-Markt hier in Dubai.

00:04:14: Und wie ist es mit der Finanzierung selbst?

00:04:16: Also brauche ich einen Wohnsitz.

00:04:18: oder wie funktioniert das?

00:04:20: Das ist interessant!

00:04:21: Du brauchst per se kein Wohnsitze hier in Dubai.

00:04:23: also mal zur Finanzierung von Bestandsimmobilien in Dubai Wir können klar unterscheiden dass es sogar in Deutschland Kreditinstitute gibt, die in Auslandsimmobilien investieren bzw.

00:04:36: Kredite an ihre Kreditnehmer vergeben.

00:04:39: Das sind in der Regel Kreditnemer, die bereits schon Immobilien in Deutschland besitzen und diese belasten.

00:04:46: Anderweit kann man aber auch davon reden das auch in Dubai es Banken gibt die Auslandskreditnehmer finanzieren.

00:04:54: Das heißt, du kannst entweder mit einer Hausbank in Deutschland sprechen wenn du bereits schon Eigentum besitzt und das belasten kannst.

00:05:01: Du kannst aber genauso auch hier eine Bank in Dubai nehmen, die dich als Ausländer finanziert!

00:05:08: Das ist total interessant gemacht.

00:05:10: man muss natürlich hier unterscheiden Wer nicht in Dubai wohnt, sprich ein Non-Resident ist und in Deutschland ansässig ist bekommt hier um dem Dreh Finanzierungen mit einer Höhe zwischen sixty bis seventy Prozent die finanziert wird.

00:05:25: Bist du allerdings ansässiger im Land?

00:05:28: Also einen Resident und hast hier einen Wohnsitz wirst Du eben noch höher prozentual belastet beziehungsweise der Kredit belastete.

00:05:36: das heißt du kannst bis zu teilweise aber auch Finanzierer die schon achtzig Prozent des Kaufpreises finanzieren Sprich, du bringst zwanzig Prozent Eigenkapital mit und lässt die restlichen achtzig Prozent finanzieren.

00:05:47: Das ist ja auch in Deutschland üblich zehn bis zwanziger Prozent mittlerweile schon mehr weil wir haben hohe Kaufnebenkosten.

00:05:54: Und hier in Dubai hast Du eben die zwanzige Prozent Eigen Kapital und achtzig prozent mit einem Kreditinstitut innerhalb der Vereinigten Arabischen Emirate, die Dich als Ausländer

00:06:05: finanziert.".

00:06:10: die richtige Immobilie für mich?

00:06:12: Also in der Regel gibt es hier in Dubai Immobilienportale, die nennen sich Biot und Property Finder.

00:06:19: Das kommt denen so ein bisschen gleich wie bei uns in Deutschland mit dem Immobilienscout im Immobilianwelt oder Kleinanzeigen ebKlein anzeigen Das ist hier zu verzeichnen, ihr habt dann eben auch ähnlich wie in Deutschland die Immobilien aufgelistet mit Bildern.

00:06:32: Mit den Grundrissen und mit den Daten.

00:06:34: Und der Makler sucht dann in der Regel auch online das Ganze raus oder man begibt sich selber auf die Suche weil der Makle das ganze dort anbietet.

00:06:42: Und das sind so diese gängigen Portale, die man hier hat.

00:06:46: natürlich hat der Maklers selbst noch eine Datenbank wo er eben das direkt exklusiv vom Verkäufer anbitet und bringt dann Käufer- und Verkäufer zusammen Besichtig die Immobilie, man sieht was man bekommt.

00:06:58: Gekauft wie gesehen sagt man so schön auch noch und dann kann man eben entscheiden das gefällt mir hier, dass es fertig gebaut ist.

00:07:04: Die Qualität ist entsprechend die Lage der Blick und kann dann in diese fertige Immobilien investieren finanzieren und da noch einziehen.

00:07:12: aber auch hier ist natürlich in allererster Linie wieder entscheidend der Markler.

00:07:16: Welchen Kontakt hat er zum Eigentümer?

00:07:19: Wie ist er aufgelistet in den jeweiligen Portalen, welche Gelder gibt der dafür auch aus.

00:07:23: Das sind ja alles Marketingkosten.

00:07:24: Wo ist die Immobilie gelistet?

00:07:26: also sowohl hier immer als Käuferseite zu sprechen wo finde ich die Immobiliere?

00:07:30: als auch Fährkäufer Seite zu sprechen?

00:07:32: mit welchem Markler habe ich denn überhaupt zu tun?

00:07:34: wer vermarkelt denn meine Immobilien?

00:07:36: und da ist natürlich entscheidend das Marketing Budget und natürlich das Netzwerk die Kontakte zu den jeweilligen Käufern.

00:07:44: Im Optimalfall habe ich Verkäufer, die ihre Mobilität in Dubai verkaufen möchten, wo ich bereits schon an meiner Datenbank einen Käufer dafür

00:07:51: habe.".

00:07:51: Okay das bedeutet also warum genau ist der richtige Markler so wichtig?

00:07:55: Also eine allererster Linie wenn ihr mit einem erfahrenen Markler zu tun habt, der sich auf den Secondary-Markt spezialisiert, der prüft vorweg einiges an Dokumenten.

00:08:05: sprich Ist denn auf der Immobilie noch eine Service Charge?

00:08:09: Also hat der jetzige Eigentümer auch alle Nebenkosten bisher bezahlt, die sogenannte Service Charge.

00:08:15: Es wird dann ein sogenannter NOIC ausgestellt – Non-Objection Certification.

00:08:21: Hat der Verkäufer noch Restlasten auf dem Grundstück?

00:08:26: Das prüft der Markler vorweg.

00:08:28: ist der Titel, die in Ordnung spricht, der Grundbuchauszug und sind noch Restleistungen an der Hypothek abzuzahlen.

00:08:37: Also das sind ganz klare Themen, wo sich der Makler vorweg konzentriert um dich als Käufer einer fertigen Immobilie hier zu schützen, um Fallrisiken zu minimieren und letztendlich auch zu zeigen okay ich kaufe eine nicht mehr belastete Immobilien.

00:08:53: es legen dort keine Restschulden drauf.

00:08:55: Der NOIC ist ausgestellt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung so kann man den NOIC auch nennen.

00:09:02: Also keine offenen Nebenkosten, Betriebskosten oder dergleichen die noch auf der Immobilie lassen.

00:09:08: Ja um dann den Weg freizumachen für die Finanzierung und für den fertigen Kauf der Immobilien.

00:09:14: Okay ich habe mich jetzt für eine Immobilier entschieden.

00:09:16: Ich bin ganz gehypt.

00:09:17: Ich möchte anfangen.

00:09:18: Der NOC liegt auch schon vor.

00:09:20: Was passiert denn da jetzt?

00:09:21: Jetzt passiert eines der schönsten Schritte für unsere Käufer Und auch für die Fährkäuferseite der Weg zum Dubai Land Department, sprich der Eigentumsumschreibung.

00:09:31: Also wir gehen ganz klar vorweg zum Notar, zum sogenannten Trusty-Offness und werden dann den Notarprozess sozusagen beantragen im Gegensatz übrigens zum Offplanbereich wo es gar kein Notarttermin per See gibt.

00:09:44: da wird eben eine Booking Form beim Bauträger unterzeichnet einen sogenannte Neubaukaufvertrag beim Bouträger Bei dem Secondary-Mark gibt es ähnlich wie bei uns in Deutschland den sogenannten Notarttermin, den Trusty-Office-Termin.

00:09:58: Und ja da wird der Kaufvertrag eben vorgelesen und unterzeichnet – in der Regel meistens gar nicht mehr vorglesen weil das findet alles sehr digital statt!

00:10:06: Man sitzt auch teilweise vor Bildschirmen und nicht mehr von einem Blatt Papier, wie das bei uns an Deutschland noch üblich ist... Und ein Notar liest das Ganze vor.

00:10:14: Hier wird eben geprüft, die Initialien der beiden Parteien-Fährkäufer.

00:10:19: sind sie es auch mit Reisendokumenten, Reisepass oder eben der Emirates ID?

00:10:24: und beim Käufer ähnlich.

00:10:25: sind Sie das hier in physischer Person?

00:10:28: Wenn die Personen – das gibt's auch oft gar nicht – hier sind und sich in der Stadt befinden kann man einen sogenannten POA unterzeichnen also eine Vollmacht an den Makler und ich sitze dann meistens als stellvertretende Person für meinen Kunden von meinen Käufer da und unterzeichne gegen zum Kauf der Immobilie.

00:10:46: Ja, dann wird der sogenannte Titeldiet übergeben bzw.

00:10:49: umgeschrieben und der jetzige Fährkäufer wird ausgetragen und der neue Käufe wird in den Titeldiet bei uns ja vergleichbar mit dem Grundbuchauszug

00:10:59: eingetragen.".

00:11:00: Okay das klingt gut, das klingt schnell!

00:11:02: Wie lange dauert es denn?

00:11:05: Also das ist wirklich bemerkenswert hier in Dubai.

00:11:07: Das heißt, die Eigentumsumschreibung von dem Verkäufer auf den Käufer findet hier in der Regel in wenigen Stunden statt und bekommt nach der Beurkundung der Immobilie In innerhalb von wenigen Stunden eine E-Mail mit eurem neuen Titeldeat ausgeschrieben.

00:11:25: Das heißt, du bist in unmittelbar kurzer Zeit Eigentümer deiner Immobilie.

00:11:29: wenn ich über den Prozess und ich glaube das kann jeder der Eigentürme und Verkäufer und Käufer an Deutschland bestätigen die bereits schon mal eine Immobilier gekauft oder verkauft haben wie lange unsere Grundbuchämter dafür brauchen bis eine Eigentumsumschreibung stattfindet.

00:11:44: Monate teilweise ja?

00:11:46: Und das passiert hier in wenigen stunden Teilweise wenigen Tagen ist auch immer wieder abhängig, wie weit die Grundbuchämter beziehungsweise hier das Trusty Office belastet ist.

00:11:57: Aber in der Regel wenige Stunden per E-Mail und das ist doch schon bemerkenswert weil man kann direkt einziehen.

00:12:03: Man kann direkt Neuvermieten oder dergleichen und das passiert hier digital in viel schnellerer Form als bei uns diese langwidrigen ja Grundbuchemtergänge wo eben Ein Grundbuch umgetragen wird und man nach Monaten dann eben die Rückmeldung bekommt.

00:12:20: Jetzt sind sie als Eigentümer

00:12:21: eingetragen.".

00:12:22: Okay, jetzt habe ich die Mobile gekauft?

00:12:24: Was kommt denn also?

00:12:25: worauf muss ich mich noch

00:12:25: einstellen?".

00:12:26: Wenn die Eigentumsumstreibung stattgefunden hat und man dann rechtmäßiger Eigentüm ist, ist der erste Schritt zu DEVA zu laufen.

00:12:32: das ist eben die Anmeldungen für Stromwasser-Gas.

00:12:40: Die zweite Punkt ist, solltest du die Immobilie vermieten wollen.

00:12:44: Musst du eben dein Mieter per Ejari nennen sich das anmelden?

00:12:48: Das ist sozusagen eine Mieteregistrierung.

00:12:52: ejari nennt man.

00:12:53: das ganze Einwohner-Melderamt kann man es nennen genau und zu guter Letzt ist eben auch die Service Charge zu leisten und ja die ersten Betrieb zum Nebenkosten zu zahlen.

00:13:05: Das geht glaube ich auch relativ einfach per App hier, richtig?

00:13:08: Genau.

00:13:09: Du machst das.

00:13:09: natürlich ist gut dass du sagst Karo, per App digital geht alles ziemlich schnell.

00:13:13: man muss nicht zu dem Einwohnermelderamt gehen aber man kann es eben auch digital per App und ja digital erledigen.

00:13:22: also total smart gelöst an der Stelle wieder Und es gibt ja in der Form hier keine Briefkästen oder Briefe.

00:13:28: Es passiert alles Und letztendlich kümmern wir uns auch darüber, oder darum.

00:13:34: Wir mag klar das Thema der Erinnerung der Service Charge zu zahlen aber auch die Anmeldungen wenn wir Vermietungsprozesse machen.

00:13:43: ich habe da einen Teil meiner Leute die sich spezialisierten nur um die Vermietung kümmern und die melden das für unsere Kunden dementsprechend an und betreuen sie darüber.

00:13:53: Okay, Wahnsinn Karo.

00:13:54: Vielen vielen Dank für diese ganzen Einblicke.

00:13:56: also wir fassen zusammen.

00:13:57: letzte Folge haben wir schon über off-plan gesprochen.

00:13:59: Diese folge Haben wir über secondary market gesprochen die ganzen Prozesse was passiert?

00:14:05: Also du hast wirklich ganz ganz viel mehr wert mit gegeben und ich glaube Du hast viele Interessenten oder interessanten als Investoren hier wirklich gerade sehr glücklich gemacht Mit deiner Expertise.

00:14:15: Und Ich würde sagen falls ihr da draußen jetzt noch irgendwelche fragen habt zu diesen Themen dann bitte wie immer hier gerne in die kommentar Reinschreiben.

00:14:24: Wir gehen darauf natürlich sehr, sehr gerne ein in den nächsten Folgen.

00:14:28: und falls auch du da draußen... Falls du daraus gerade diese Folge hörst und dir denkst, ich möchte gerne mehr über die Themen erfahren oder ich möchte vielleicht auch ein paar Projekte sehen.

00:14:38: Dann haben wir natürlich was für dich!

00:14:39: Schau doch einfach mal in die Show-Notes rein.

00:14:41: oder falls du grade diese Folge auf YouTube Streams natürlich auch hier gern in die Infobox.

00:14:46: mit einem Klick bist du direkt bei Caro ihrer Webseite oder ihren Social Media Kanälen selbstverständlich auch E-Mailadresse und Telefonnummer und kannst sie einfach direkt kontaktieren.

00:14:55: Supergerne!

00:14:56: Caro

00:14:56: vielen vielen Dank.

00:14:57: Ich freue mich wie immer auf unsere nächsten Folgen.

00:14:59: Ich bedanke mich auch bei dir.

00:15:00: Vielen lieben Dank, bis zum nächsten Mal!