#11 - Die 3 größten Fehler beim Kauf einer Immobilie in Dubai!

00:00:00: Hallo und herzlich willkommen im Dubai Immobilien Podcast.

00:00:03: Immobilie vom Osten bis in den Nahen Osten, mein Name ist Karo ich bin immer dein Host und heute sprechen wir nicht darüber wie toll Dubai ist weil das haben wir glaube schon oft genug gemacht sondern wir sprechen da drüber was es dich kostet Fehler beim Investment zu machen und ich denke dass das eine der wichtigsten Folgen ist die wir je machen weil es gibt natürlich hier richtig viele Dinge zu beachten und wenn man die nicht beachtet dann kann es richtig teuer werden.

00:00:28: Und wer könnte uns dabei besser helfen als unsere immobilien Expertin Caroline Palatini, die in beiden Städten bzw.

00:00:34: Ländern Dubai und Deutschland nicht nur wohnt sondern auch arbeitet?

00:00:39: Herzlich willkommen Caroline!

00:00:40: Hallo

00:00:41: herzlich willkommen freue mich wieder.

00:00:43: Ich freu mich auch.

00:00:44: ich würde sagen lass uns mal direkt loslegen.

00:00:48: Fehler beim investieren das ist ja wirklich so ein So ein Schreckensding, man hört es sind hier viele schwarze Schafe.

00:00:55: Da wird mal mehr bezahlt, da viel Lehrgeld haben einige auch schon bezahlt.

00:00:59: hast du selber auch schon erlebt von einigen Investoren.

00:01:04: Lass uns mal darauf so ein bisschen eingehen.

00:01:06: ich glaube das ist wirklich ein sehr sehr wichtiges Thema und für alle Zuhörer da draußen

00:01:10: absolut.

00:01:11: Also erstmal herzlich willkommen wieder, ich freue mich sehr!

00:01:16: Es gibt unzählige Fehler die man hier machen kann wenn man nicht darauf achtet... blind kauft oder dergleichen.

00:01:25: Also ich kann von vielen Geschichten erzählen, von Investoren die später zu mir kam und eben vorweg viele Fehler schon gemacht haben.

00:01:32: das tut mir dann leid weil sie auch an falsche Markler geraten sind innerhalb der Stadt auch selber auf eigenen Fuß losgemarschiert sind und gesagt haben wir können auch eine mobil hier selber kaufen sind an falscher Bauträger geraten.

00:01:44: und wir starten denke ich auch mal ganz klar mit den Bautägern.

00:01:47: denn wenn man sich hier vor Augen hält dass es in Dubai drei tausend verschiedene Bauträger gibt.

00:01:55: Es ist so und drei tausend verschiedene Baudräger davon sind achtzig Prozent entschuldigt schrott, no name kommen aus Ländern mit Standards die weit aus entfernt von dem sind was wir europäer kennen.

00:02:12: Die werben aber mit einem guten Marketing und machen da ganz tolles Advertising.

00:02:17: Und ja, dann kommt so der Deutsche hierher und sagt boah guck mal hier wir haben ja Eingangs auch schon in Folgen davon gesprochen dass wir für hundert zwanzigtausend Euro hier eine Immobilie investieren können.

00:02:27: und dann sagt dann eben der der Familienvater zur Familie oder auch kick mal hier lass uns doch meine Wohnung hier kaufen für ein Investment.

00:02:33: und Dann gehen die meistens zu den Sales Office selber rein.

00:02:39: und dann kommt So ein charmanter Sales Manager auf einzu, das können sie ja wirklich gut.

00:02:44: Der einem auf Englisch dann erklärt dass man hier beim besten Bauträger ist und ja unbedingt hier kaufen sollte.

00:02:50: es gibt keinen besseren in dieser Stadt.

00:02:53: Ja worauf will ich hinaus?

00:02:54: also der größte Fehler und den meisten denen die Leute bisher gemacht haben sind eben die, der man den Bauträger nicht prüft.

00:03:03: Blind kauft ohne Markler und eben auch zu Nouname-Bauträgern geht nicht beständig sind, die womöglich keine Referenzobjekte in der Stadt haben.

00:03:16: Die womöglich keinen sogenannten Escrow-Account hatten.

00:03:18: wir sind schon näher auf diesen Escrow Account eingegangen.

00:03:21: das ist ein treueren Konto was geprüft wird von der Regierung.

00:03:25: also wer hier anfängt zu kaufen sollte schauen dass er einen renommierten Bauträger nimmt mit einem Makler diesen renommierten Bauträger empfiehlt, dass man eben auch sein Geld sicher dort drin anlegt und nicht irgendwo blind sich von irgendjemandem auf der Straße ansprechen lässt.

00:03:45: Allein wenn man schon am Flughafen übrigens ankommt und zwischen dem Gate und dem Flughafenausgang sich bewegt erkennt man so viele verschiedene Makler kleine Maklabuden die dort stehen.

00:03:57: das sind so kleine Stände.

00:03:58: das sind teilweise vom Bauträger selbst auch.

00:04:00: Stände Am Strand gibt es die teilweise auch.

00:04:04: Also ich würde dem Investor empfehlen, der hierher kommt dass das vermeiden sollte sich auf diese kleinen Buden die dort eben am Strand oder am Flughafen sind sich einzulassen.

00:04:17: Das ist auf jeden Fall recht.

00:04:18: also ja ein Developer zu wählen der überhaupt nicht renommiert ist oder sowas keine Referenzprojekte hat Stimm mich dir zu hundert Prozent zu Caro hast du?

00:04:29: wichtigen Tipp hier mitgegeben.

00:04:31: Die Frage ist jetzt natürlich auch, was noch?

00:04:35: Also was sind die weiteren Fehler?

00:04:37: Also nochmal kurz auf die Developer zuzukommen.

00:04:40: Die Werbung, die die schalten das können sie alle gut.

00:04:42: ja man erkennt anhand der Werbung selbst nicht ob der Developer gut ist oder schlecht weil das kann auch ein schlechter Developer mehr Geld ins Marketing stecken und eben gute Werbung schalten.

00:04:53: Und wenn man in Deutschland ist und gar nicht hier vor Ort, lässt man sich schnell von diesen unzähligen Werbeanzeigen, von diesen Developern hier vorort blenden.

00:05:02: also von daher ich empfehle natürlich auch meinen Investoren, wenn sie noch nicht hier Vorort waren, hier herzukommen und wenn Sie aber doch schon noch in Deutschland sind und von zu Hause aus kaufen wir haben eben Kunden nicht hier in Dubai sind, sondern zu Hause.

00:05:16: In Deutschland womöglich und hier eine Immobilie kaufen sich eben auf gute namhafte Developer einzulassen Referenzobjekte zu schauen fertige Bauprojekte sich anzugucken ja und dann letztendlich auch einen guten Markler einer Seite zu haben der ein ein developer empfiehlt.

00:05:32: das mit dem Marketing ist ein wirklich guter Tipp.

00:05:34: Karo danke dafür.

00:05:35: wie sieht es denn aus?

00:05:36: was gibt's noch für Fehler?

00:05:37: also ein großer Fehler natürlich auch was ich immer wieder erlebe von Investoren die auf mich zukommen den Druck, den sie augenscheinlich von anderen Marklern oder auch vom Bauträger selbst bekommen unter Druck zu kaufen.

00:05:53: Die UNED gibt es dann nicht mehr oder diese Einheit ist schon längst weg oder man hat eine gewisse Zeit diese Wohnung nur noch zu kaufen sonst ist das Angebot verfallen, Rabatte die dann auf einmal verfallen also unheimlichen Druck auf den Käufer auszuüben und zu suggerieren du musst dich heute entscheiden sonst fällt das Angebott weg.

00:06:14: Natürlich haben wir Gegenden, wo gefragte Projekte entstehen und einen sogenannten veröffentlichter Tag kommt.

00:06:20: Der sogenannte Lounge-Day gibt es schon und das ist vorhäuft ja auch der Fall.

00:06:25: aber ich würde meinen Kunden nicht dazu raten unter Druck hier irgendetwas zu kaufen und man muss dazu sagen dass der ein oder andere Investor natürlich erst dann auch heller wird weil er ihm sagt Boah, ich fühle mich hier irgendwie in die Enge getrieben.

00:06:38: Warum soll ich das machen?

00:06:39: Aber es gibt durchaus auch in der Vergangenheit Investoren, die aufgrund des Druckes, der erzeugt worden ist gekauft haben und dann letztendlich ja sich viel zu schnell für etwas entschieden haben und eben Fehlkäufe gemacht haben.

00:06:51: also nicht nur den Developer vorweg in Augenschein nehmen denen einen der Makler empfiehlt sondern auch eben dieses augenscheinnliche Druck dieser Druck der dann eben ausgesprochen wird er sich nehmen zu lassen und am Ende des Tages die Entscheidung auch gewählt und bedacht mit Zeit zu nehmen, sich Zeit zu nemen.

00:07:10: Und dann eben mit Bedacht auch zu kaufen?

00:07:13: Ja auf jeden Fall!

00:07:15: Okay wie sieht es denn aus wenn ich aber gar nicht in der Stadt bin?

00:07:18: Fehler Nummer drei ist natürlich auch gerade wenn wir uns in den fertigen Wohnungsbau bewegen die Wohnung einfach nicht zu besichtigen.

00:07:26: Natürlich haben wir hier vieles was über ein Papierverkauf wird.

00:07:29: da haben wir natürlich aber auch die Möglichkeit.

00:07:31: also Punkt eins Wenn die Wohnung fertig ist, dann lasst sie euch zeigen.

00:07:37: Kauft sie nicht einfach blind wenn ihr hier zumindest in der Stadt seid.

00:07:41: Seit ihr nicht in der Statt ist es natürlich auch aufgrund unserer Digitalisierung machbar über einen sogenannten Videocall die Wohnung über Video sich anschauen zu lassen, den Makler einschätzen zu lassen wie die Qualität ist.

00:07:52: Aber durchaus auch natürlich bevor ihr vor allen Dingen das erste Investment kauft selber in die Stadt zu fahren eine fertige Mobilität sich anschaut zu lassen.

00:07:59: Kauft Ihr bei dem Bauträger des jeweiligen Projektes.

00:08:03: lasst Euch auch was Fertiges schon zeigen um die Qualitäten auch zu prüfen.

00:08:08: Ist die Immobilie eben noch nicht gebaut?

00:08:11: Haben wir die Möglichkeit natürlich über viele Visualisierungen, über diese kleinen Mockups und Miniaturansichten das dem Investor so nah wie möglich zu bringen.

00:08:20: Aber ich empfehle trotz allem mal in die Stadt zu fahren!

00:08:24: sich die Lage auch einfach anzuschauen.

00:08:26: Fahrt in das Viertel, wo eure Wohnung zukünftig entsteht?

00:08:28: Schaut euch dieses fertige oder das zukünftige fertige Grundstück an.

00:08:32: den Bauplott geht mal zu Tages, mal zur Nachtzeit hin.

00:08:36: es kann sich auch vieles zwischen Tag und Nacht dort entwickeln.

00:08:39: und schaut die Lernbelästigung.

00:08:41: wie ist die Sonneinstrahlung?

00:08:43: Wo geht die Sonnelang?

00:08:44: welche Straßen sind dort schon entstanden?

00:08:46: also Schaut, dass ihr es euch auch selber so leicht wie möglich macht und euer eigenes Risiko eindämmt.

00:08:54: Und schaut euch das an was ihr eben in Zukunft dort kauft.

00:08:57: Das Viertel den Stadtteil die Straßenanbindungen Metrostationen untergleichen

00:09:04: Das ist wirklich ein richtig guter Tipp, dieses Nicht-Blind kaufen.

00:09:08: Weil es gibt ja hier in Dubai so viele Faktoren die du auch gerade genannt hast.

00:09:11: wo geht die Sonne auf?

00:09:12: Habe ich Nordseite?

00:09:13: vielleicht habe ich überhaupt keine Sonne.

00:09:15: Es ist ein großer Tower daneben und so weiter.

00:09:17: das sind ja alles Sachen die dich ja wahrscheinlich im Nachhinein dann irgendwie ärgern würden.

00:09:21: deswegen Ja, sehr guter Tipp und so was.

00:09:24: Da kann ihr natürlich auch wieder ein Makler vor Ort sagen der einfach dieses große ganze Bild hat falls du natürlich auch nicht vor Ort bist.

00:09:30: Absolut!

00:09:31: Zumal man auch sagen muss der Klassiker schlechthin ist ja der dass Du eine Immobilie kaufst Der Tower gebaut wird, du eine ganz tolle Sicht hast und dann der Nachbarplott das Nachbargrundstück mit einem noch größeren Tower dir deine zukünftige Sicht versperrt.

00:09:48: Das heißt die Wertsteigerung der Immobilie leidet darunter?

00:09:51: Du bist total verärgert weil der Busch Kalifa Blick dir versprochen worden ist und den gab es ja auch erst mal Und dann zimmert dir da einer einen noch größeren Tauer vor die Nase.

00:10:00: Wie umgeht man das Ganze?

00:10:02: Wir Makler haben natürlich die Möglichkeit, was viele andere Investoren eben nicht haben oder davon gar nicht wissen ein Zugriff einer Mastermap also einen sogenannten Bebauungsplan wie bei uns in Deutschland wo man eben ganz genau erkennen kann was wird auf welchen Nachbargrundstücken realisiert.

00:10:19: und wenn du ein Makler an deine Seite hast der eben sagt naja lieber Herr Investor sie können dort eine eine Wohnung in diesem Stockwerk mit aktuell noch Busch-Kali-Verblick?

00:10:31: Aber sie sollten aufpassen, dass eben dort nicht noch der höhere Tower entsteht oder eben auch sagen.

00:10:36: Dort entsteht ein Nachbargebäude was eben weniger an Stockwerken hat.

00:10:40: Das kann man ganz klar aus diesem Masterplan erkennen und sehen das da eine Willen-Community in Zukunft entsteht Oder eben ein Lowrise Building und ihr Blick zukünftig unverbaut bleibt Ganz wichtig um die Wertsteigerung mitzunehmen Und eben die Wohnung erhaltbar zu machen.

00:10:58: Also auch das ist ein großes Thema.

00:11:00: Okay Karo, wie sieht es aus letzter Fehler dieser Folge den wir unbedingt vermeiden müssen.

00:11:06: Naja, also auch da ein großes Thema wenn es um die deutschen Investoren geht.

00:11:10: Ihr solltet bei dem Kauf der Immobilie ja, die ihr dann ausgewählt habt natürlich immer schauen dass ihr Nebenkosten sogenannte Service Charges nebenbei habt.

00:11:20: Also auch das sagt euch nicht jeder Markler denn wenn du hier in ein Gebäude investierst was wirklich Achtzig Stockwerke hat wo ein Riesenpool Gym Anlagen wir haben schon von diesen tollen Annehmlichkeiten die ein Geb säude besitzt gesprochen zahlst du dementsprechend natürlich auch höhere Nebenkosten als manche andere Gebäude.

00:11:40: Jetzt musst du schauen, weil du zahlest auf der einen Seite den sogenannten Payment Plan des Bauträgers ab.

00:11:44: Auf der anderen Seite hast du aber monatliche Neben.

00:11:48: Kosten, Heizkosten hier in Dubai gibt es nicht.

00:11:50: Wir heizen nicht aber dafür haben wir natürlich die sogenannten AC Gebühren und das ist die Air Condition also die Klimaanlage.

00:11:59: Und ihr solltet eben schauen dass wenn ihr investiert und dann zum Beispiel auch die Wohnung vermietet dass sie im Gegensatz zu Deutschland Die sogenannten Nebenkosten Nicht auf den Mieter umlegen könnt.

00:12:13: Also die Nebenkosten bleiben hier bei Eigentümer Seite.

00:12:16: Natürlich verrechnet man dann irgendwo früher oder später mit der Miete, aber geleistet werden müssen sie vom Eigentümer selbst.

00:12:23: Das ist bei uns in Deutschland anders?

00:12:25: Zumindest ein Großteil der Nebenkosten legst du auf den Mieter um – das sind die sogenannten Betriebs- und Heiz- und Nebenkostene.

00:12:33: Die Instandhaltungsrücklage bei einer Eigentumswohnung zahlt der Eigentömer bei uns auch selber.

00:12:38: Das sind Instandhaltungsrücktlagen, die entstehen oder die man sammelt wenn eine Instandheitung entstehen

00:12:44: sollte.".

00:12:46: Hier in Dubai hast du wirklich alle Kosten weg, die du selber zahlst.

00:12:50: Lediglich die Verbrauchskosten wie zum Beispiel dann eben der Strom Gas, weil wir über Gas hier kochen und eben auch die Klimaanlage auf den Mieter umlegen kannst.

00:12:58: Alles andere ist dann vom Eigentümer zu leisten.

00:13:01: Das heißt du solltest hier schauen – wir reden immer von Renditen, die sehr hoch sind und das auch toll gelöst ist.

00:13:08: aber du hast noch eine Brutto-Rendite oder nette Rendite.

00:13:11: Und wenn du einen Schlauen Markler an deiner Seite hast der zeigt dir eben auf was du an Nebenkosten in diesem jeweiligen Tower hast und was du selber leisten musst, was du an Mieterinnahmen generieren kannst um eben genau eine Netto.

00:13:26: Mietrendite jährlich für dich auszurechnen.

00:13:29: Auch da bitte in Zukunft hinschauen, wie gesagt gerade bei hohen Gebäuden die viele Emanities haben, die viele große Anlagen drum herum haben, zahlt man eben auch entsprechend etwas höher an Nebenkosten und da bitte auch aufpassen.

00:13:42: oder das ist meist auch ein großer Fehler der Investoren, die eben sagen wow ich habe hier eine Wohnung mit über zehn Prozent Mietrandite jahrlich eingekauft und erkennt dann eben schnell dass vieles davon eben auch Nebenkostens sind.

00:13:54: Und dann eben die Mieterin, die da weit aus einer geringere ist und der Makler ihnen was ganz anderes versprochen hat.

00:14:00: Karu, wie sieht es denn aus?

00:14:01: Muss ich steuerlich irgendwas beachten?

00:14:03: Ich weiß du bist keine Steuerberaterin!

00:14:05: Du bist Maklerin hier in Deutschland, das heißt du kennst dich dort trotzdem sehr gut aus.

00:14:10: Muss ich als Deutscher Investor, der in Deutschland lebt aber hier investiert, irgendwas beachten?

00:14:15: steuerliche?

00:14:16: Absolut!

00:14:17: Denn viele meinen Dubai sei komplett steuerfrei.

00:14:22: Das ist in einer gewissen Art und Weise auch so, nur es kommt darauf an wo der Investor lebt.

00:14:27: Und wenn wir darüber sprechen dass der Großteil unserer Investoren in Deutschland leben und in Dubai investiert haben Es ist ein signifikanter Unterschied zwischen den Deutschen die hier bereits leben und zwar ihren Wohnsitz hier haben.

00:14:40: Denn man muss beachten das Wenn du eine Immobilie als Deutscher kaufst Und diese vermietest und in Deutschland noch lebst, dann zahlst du auf die Mieteinnahmen Steuern.

00:14:52: Und zwar aus Vermietung und Verpachtung – und das sagen so viele Makler einem nicht!

00:14:56: Also das bedeutet, kaufst Du hier eine Mobilier?

00:14:59: Vermietest Du diese

00:15:00: Mobilier?!

00:15:00: Verkaufst du diese

00:15:01: wieder?!

00:15:02: Bist Du NICHT davon ausgelassen, dass Du diese Mieteinahme in Deutschland nie versteuern

00:15:06: musst!?

00:15:07: Das ist immer ein großer Örglauber.

00:15:09: also auch vorsichtig sein... Solange du in die Immobilie investierst und damit nichts passiert, weil sie noch im Bausich befindet oder du ihn noch nicht vermietet hast, passiert relativ wenig.

00:15:22: Und da vergehen ja teilweise ein bis zwei bis drei Jahre und dann kommt meist das Erwachen, weil entweder will der Investor wieder verkaufen oder er möchte eben vermieten.

00:15:33: Klassisch sind ja die, die eben selbst zur Nutzung das Ganze kaufen, nicht erstmal per se davon betroffen.

00:15:38: aber hier nochmal der ganz klare O-Ton Bist du ein Investor, ein Deutscher der in Deutschland weitestgehend noch seinen Wohnsitz hat und investierst in eine Immobilie in Dubai?

00:15:49: Zahlst Du auf die Mieteinnahmen und auf die Gewinne entsprechend Gewinnsteuer aus deiner Steuererklärung aus der Vermietung und der Verpachtung.

00:15:58: Und das sage Ihnen ebenso wenige Markler hier in der Stadt!

00:16:02: Du solltest dich natürlich in Kombination dessen dass Du hier eine Immobilie investierest und was Du im Vorhast auch nochmal mit einem Steuerberater zusammensetzen, wir haben Steuerberater an der Seite.

00:16:13: Internationale Steuerberate, internationale Wirtschaftsprüfer.

00:16:16: aber per se bitte erst wenn du deinen Wohnsitz in Deutschland abmeldest und dann hier eben wohnsitzechnisch lebst.

00:16:23: als Hauptwohnsitz sind die Mieteinnahmen den Immobilien die Du hier investiert hast steuerfrei Und Du musst weder Einkommenssteuer noch Gewinsteuer Noch auf die Vermietung oder auf die Verpachtungssteuern zahlen und vor allen Dingen auch Wenn Du die Immobilie wieder verkaufst keine Steuern zahlen.

00:16:40: Das macht es mega attraktiv, aber eben auch erst dann wenn man nicht mehr in Deutschland

00:16:46: wohnt.

00:16:47: Karo das sind ganz große und ganz wichtige Punkte vor allem für unsere Deutschen noch in Deutschland lebenden Investoren da draußen weil ich glaube dass wird dann im Nachgang richtig richtig teuer wenn man das eben nicht beachtet.

00:17:00: Ich glaube unsere Zuhörer haben einiges gelernt heute, ich glaube du konntest viel mitgeben.

00:17:05: Was mache ich denn wenn ich jetzt gerade die Folge höre und sage oh Wahnsinn da ist ja irgendwie doch mehr zu beachten als ich gedacht habe oder als ich gelesen habe?

00:17:15: Kann ich mir dann irgendwo noch Informationen ziehen!

00:17:18: Also in allererster Linie empfehlen wir mal kostenlose Erstgespräche mit unseren Investoren oder den Interessenten, die vorhaben, Investoren zu werden.

00:17:26: Und da geht es nicht nur über meine Wenigkeit als Maklerin.

00:17:28: Wir hatten über Lagen gesprochen und welche Lage passt zu mir.

00:17:31: Wir haben ganz klare Fehler gesprochen.

00:17:35: Dann gehen wir natürlich auch dementsprechend auf den einzelnen Investorein was er vorhat.

00:17:40: Da ist dann unser Team befragt, was die steuerlichen Sachen angeht, Steuerberater, internationale Wirtschaftsprüfer.

00:17:45: wie gesagt Wir haben Firmengründungen, da haben wir eben auch unsere Leute.

00:17:52: Litanei-Finanzierungen zum Beispiel auch, also gerade die, die mit fertigen Wohnungsbau kaufen wollen.

00:17:57: Die benötigen eine Finanzierung.

00:17:59: Man kann eine Finanzierung hier in Dubai aufnehmen und sich die Immobilie finanzieren lassen.

00:18:04: Auch da haben wir unsere Finanzierer an der Seite.

00:18:06: Also bitte erst Gespräch, wissen was man erstmal möchte oder herausfinden, was zu einem passt?

00:18:12: Ja!

00:18:12: Und dann gehen wir auf das entsprechende Fachpersonal eben ein Steuerberater, Finanzierungsprüfer, Firmengründungsberater Ja, und eben der Gleichen.

00:18:22: Wir machen es euch natürlich noch einfacher.

00:18:24: Ihr habt's hier in den Show Notes unter dem Podcast, natürlich alle Links wie immer von Karolin verlinkt.

00:18:29: dann seid ihr mit einem Klick direkt auf ihrer Website oder ihren Social Media Kanälen und können sie einfach mal anschreiben.

00:18:34: ansonsten auch falls du diese Folge gerade auf YouTube Streams hier in der Infobox und dann einfach gerne ein kostenloses Beratungsgespräch mit dir ausmachen und deine individuellen Informationen ziehen die du bürnötigst.

00:18:46: Ja klar.

00:18:46: Karolin danke schön!

00:18:47: Danke für die tolle Folge.

00:18:48: ich freue mich auf unsere nächste.

00:18:49: Jawohl

00:18:50: meldet euch gerne jederzeit wenn es Rückfragen gibt und ich freue mich auch auf die nächsten Folgen.

00:18:54: Dankeschön!